Budowlane parcele: ceny sprzedaży w IV kwartale 2025 [Analiza]

Choć rok temu o podobnej porze zaznaczaliśmy, że gwałtowny wzrost cen na rynku gruntów pod zabudowę dobiegł końca fiaskiem, dzisiaj, w świetle narastających zwyżek cen, niemal nikt o tym nie pamięta. Kilkuprocentowe podwyżki w perspektywie kwartalnej i dwucyfrowe zwiększenia w skali roku spowodowały, że przeciętne ceny transakcyjne ustalają kolejne bariery, w Warszawie osiągając niemal 1 mln zł w przypadku 10-arowych obszarów.

Minął pełny rok z rosnącymi wartościami działek pod budowę – wynika z informacji Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Tak jak w każdym kwartale redakcja Bankier.pl wspólnie z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli takie, po jakich tereny budowlane realnie są nabywane) w wybranych znaczących miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny działek budowlanych – Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań

U schyłku 2024 r. wśród poszukujących terenów pod wzniesienie domu mogła pojawić się iskierka nadziei dotycząca obniżających się cen działek. Następne kwartały sprostowały oczekiwania. Za nami czwarty kwartał z rzędu, w którym parcele stawały się droższe w aktach notarialnych. Co więcej, na większości badanych rynków – zarówno w miastach wojewódzkich, jak i mniejszych aglomeracjach – wzrost cen działek przybrał na sile.

Tym razem najsilniejszy skok w ujęciu kwartalnym odnotowano w Warszawie. Stolica była obok Poznania tym miastem, w którym w aktach notarialnych zapisywano średnio o ponad 6 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W odniesieniu do IV kw. 2024 r., kiedy rejestrowaliśmy spadki, średnia cena transakcyjna podniosła się o prawie 14 proc. W dwucyfrowym tempie parcele podrożały w aktach notarialnych również w Poznaniu, Wrocławiu i Lublinie.

Jedynie przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych odnoszących się do parcel położonych w Łodzi oraz Gdańsku stanowiły odstępstwo od reguły. Metropolia województwa pomorskiego była też jedynym z analizowanych miast, w którym przeciętny progres stawek w ujęciu rocznym nie przekroczył 5 proc. To jednak zaledwie cząstkowe ukojenie dla osób poszukujących parcel pod budowę domu w Gdańsku. Po Warszawie wciąż jest to drugie najkosztowniejsze miasto w Polsce, z przeciętną ceną transakcyjną znacznie oddalającą się od reszty zestawienia.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych miastach – (2014 – 2025)
Infogram

Z wyjątkiem Gdańska i Łodzi stawki odnotowywane w pozostałych analizowanych miastach były rekordowe. W Poznaniu po raz pierwszy zarejestrowano przeciętną stawkę powyżej 500 zł/mkw., co oznacza, że za 10-arowe parcele płacono średnio ponad pół miliona złotych.

Niemal dwukrotnie więcej kosztują tereny budowlane w Warszawie, gdzie po raz pierwszy w historii przeciętna cena transakcyjna zbliżyła się do umownej granicy 1000 zł/mkw., co w przypadku 10-arowych terenów daje prawie 1 mln zł.

Sytuacja obserwowana w IV kw. 2025 r. na rynku działek budowlanych jest zatem tożsama ze wzrostami odnotowywanymi w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań.

Ceny działek budowlanych w województwach

Nie tylko rosnący, ale i przyśpieszający wzrost kwot płaconych za działki budowlane zanotowano w mniejszych miejscowościach. Jedynie w woj. warmińsko-mazurskim średnia cena transakcyjna powiększyła się w porównaniu do III kw. 2025 r. o mniej niż 2 proc. W pozostałych analizowanych województwach tereny budowlane zdrożały od blisko 3 do 4,5 proc. k/k.

Najbardziej – o wspomniane 4,5 proc. k/k – poszybowały w górę przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych w Wielkopolsce i Małopolsce, a więc dwóch (obok Pomorza) najdroższych regionach w Polsce.

W woj. małopolskim po raz pierwszy w historii średnia cena transakcyjna tak bardzo zbliżyła się do progu 200 zł/mkw., co oznacza, że za 10-arową działki poza Krakowem płacono już średnio blisko 200 tys. zł.

Średnie ceny transakcyjne działek w wybranych województwach – (2014 – 2025)
Infogram

W perspektywie rocznej dominowały dwucyfrowe podwyżki, które osiągnęły ponad 15 proc. w woj. warmińsko-mazurskim.

W dłuższej, czteroletniej perspektywie, stawki rosły na poziomie 30-45 proc. Standardowo przypomnijmy, że wyjątkiem jest woj. mazowieckie, gdzie zniżki odnotowywane zwłaszcza w 2022 r. wciąż powodują, że za parcele budowlane płaci się tam niewiele więcej – w tym przypadku o niecałe 3 proc. – niż w IV kw. 2022 r.

MKZ