W latach dziewięćdziesiątych, inwestorzy z Austrii, którzy kierowali czołowymi ośrodkami narciarskimi w Alpach, zawitali do Szklarskiej Poręby z wyraźnym napomnieniem: „Unikajcie apartamentowców, ponieważ one prowadzą do tworzenia się slumsów”, jak wynika z relacji Wirtualnej Polski. Niemniej jednak, oczarowani wizją szybkiego dochodu, zlekceważyliśmy te porady. Aktualnie, po trzech dekadach, górskie miejscowości ponoszą konsekwencje finansowe sięgające dziesiątek milionów złotych rocznie, wpadając w sidła wynajmu krótkoterminowego.
Grzegorz Sokoliński, były włodarz Szklarskiej Poręby w rozmowie dla WP Finanse, przytacza kooperację z firmą Arlberger Bergbahnen. Austriacy, którzy u siebie przyjmują koronowane głowy, dostrzegali w Karkonoszach potencjał, lecz byli zatrwożeni deficytem kontroli nad budownictwem.
Byli świadomi bowiem, co wkrótce nastąpi – Ich kraje przeszły przez to samo, aczkolwiek 40 lat wcześniej: wznoszono na skalę masową obiekty, których z czasem nie było sensu utrzymywać. Właściciele je opuszczali, a budynki popadały w ruinę, ponieważ z uwagi na skomplikowaną strukturę właścicielską, czyli setki posiadaczy pojedynczych lokali, nie można było z nimi uczynić niczego konstruktywnego lub nawet destrukcyjnego – nie można ich było nawet zlikwidować.
Przeczytaj także
Przepisy ppoż kontra najem krótkoterminowy. Już nie będzie tak łatwo wynająć lokal
Budżetowa czarna dziura
Pomijając kwestie estetyczne, problem dla miejscowości górskich tkwi przede wszystkim w gigantycznych niedoborach we wpływach z opłaty miejscowej. W roku 2022 Szklarska Poręba zliczyła straty, które oszacowano na 25 mln zł. W roku 2024 suma ta była niższa, ale wciąż znacząca – wyniosła 11 mln zł.
Ponadto, gminy ponoszą kompletne koszty utrzymania infrastruktury. Na przykład odśnieżanie rozległego obszaru górskiego generuje wydatki porównywalne do tych w 240-tysięcznej Gdyni. Jednocześnie przychody z odśnieżonych apartamentowców są znikome.
Jeśli przeciętny apartament mierzy około 40 metrów, to wpływ do budżetu miejskiego z podatku od nieruchomości wynosi około 40 zł rocznie. To wszystko. Podatek PIT właściciela zasila budżet Warszawy czy Wrocławia, a my zostajemy z obciążeniem finansowym związanym z wodą, kanalizacją i drogami – wyjaśnia były burmistrz w Wirtualnej Polsce.
Absurdy systemu, czyli dopłaty do wody
System wykazuje luki na wielu płaszczyznach. W polskim prawodawstwie nie istnieje definicja „apartamentowca”, wobec czego obiekty te uiszczają preferencyjną stawkę podatku dla budynków mieszkalnych (ok. 1 zł za m²), zamiast stawki dla działalności gospodarczej.
Dodatkowo pojawiały się absurdalne sytuacje z dofinansowywaniem mediów. Miasto przez lata subsydiowało kosztowną wodę w budynkach, w których na 30 lokali na stałe zameldowane były zaledwie dwie rodziny. Resztę stanowili urlopowicze, a do ich pobytu dopłacali lokalni mieszkańcy.
Hodujemy sobie w górach slumsy?
Obecnie rynek condo (hotel zarządzany przez operatora, lecz z licznymi właścicielami) przekształca się w tykającą bombę. Obietnice 8% zysku często okazują się nieosiągalne. Największe ryzyko uwidacznia się jednak, gdy operator bankrutuje.
Właściciele zostają z lokalami, które nie posiadają indywidualnych liczników czy ogrzewania, będąc całkowicie zależnymi od dewelopera zarządzającego częściami wspólnymi. W takiej sytuacji sprzedaż lokalu staje się niemożliwa, a budynek zaczyna podupadać, stając się wspomnianym przez Austriaków „nowoczesnym slumsem” i trudno określić, jak podjąć się ich demontażu.
Przeczytaj także
Rewolucja w najmie krótkoterminowym. Zmiany wejdą w życie przed wakacjami
Czy unijne prawo uratuje polskie góry?
Perspektywą na uzdrowienie sytuacji jest unijne zarządzenie nakazujące obowiązkową rejestrację wszystkich nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, oparte na trzech głównych fundamentach:
- Koniec z anonimowością: każdy najemca otrzyma numer ewidencyjny.
- Obowiązki platform: Booking czy Airbnb będą miały obowiązek weryfikowania tego numeru i raportowania liczby noclegów.
- Realne koszty: Kiedy dane o obłożeniu zostaną ujawnione, skończy się uchylanie się od opłat miejscowych i podatków dochodowych.
Wówczas nastąpi prawdziwa próba. Jeżeli do opłat dojdą rzeczywiste podatki i nakłady na remonty, wielu inwestorów może zechcieć opuścić rynek. To jednak może zapoczątkować ostatni etap alpejskiej klątwy: masową wyprzedaż i radykalny spadek wartości nieruchomości górskich.
opr. aw