Polska nie jest jedynym krajem w UE, gdzie daninę od mieszkań kalkuluje się w oparciu o ich rozmiar. W Czechach funkcjonuje to analogicznie.
Niedawny tekst ekspertów portalu RynekPierwotny.pl dotyczący reguł podatku katastralnego w Irlandii oraz indywidualnej wyceny nieruchomości przez tamtejszych rezydentów, wywołał spore poruszenie. Obecnie warto jednak pochylić się nad rozwiązaniami fiskalnymi, które funkcjonują w kraju usytuowanym znacznie bliżej. Także dlatego, że czasami możemy napotkać informacje, jakoby Polska była jedynym państwem UE, które nalicza coroczny podatek od lokali i domów na podstawie ich powierzchni. W tym samym czasie podobne rozwiązanie bazujące na metrażu działa np. w Republice Czeskiej. Jednak polskie i czeskie zasady podatkowe w pewnych aspektach wyraźnie się różnią.
Czeski model podatkowyjest nieco hybrydowy
Czechy, podobnie jak Polska na początku lat 90., uchwaliły ustawę regulującą reguły kalkulowania i pobierania podatku od nieruchomości (zobacz: Zákon č. 338/1992 Sb. -ZákonČeské národní rady o dani z nemovitých věcí). Już na wstępie ten akt prawny wprowadza odróżnienie na:
- podatek od gruntów
- podatek od obiektów budowlanych i lokali
Z naszej polskiej perspektywy, czeski system można zdefiniować jako pewnego rodzaju hybrydę. W przypadku gruntów, obciążenie podatkowe częściowo opiera się bowiem na wartości terenu, aczkolwiek ustalanej w sposób uproszczony. Z kolei budynki i lokale wciąż są opodatkowane z uwzględnieniem ich przestrzeni użytkowej.
Wysokość podatku wCzechach – skomplikowany iloczyn
Analizując bardziej szczegółowo czeskie rozwiązania, spostrzegamy, że wspomniana „hybrydowość” jest niepełna. Mianowicie, jako baza do opodatkowania nieruchomości częściej służy jednak powierzchnia. Na bazie wartości są opodatkowane m.in. pola uprawne, przy czym bazę opodatkowania tworzy wartość gruntu wyliczona jako iloczyn jego powierzchni i przeciętnej ceny 1 m kw. z rozporządzenia. Bazę opodatkowania należy pomnożyć przez stawkę (1,35% dla pól uprawnych) oraz współczynnik lokalny, obowiązujący na terenie danej gminy (od 0,50 do 1,50).
Jeśli zaś chodzi o działki budowlane, to podstawowa stawka (3,50 korony/m kw.) jest mnożona przez powierzchnię gruntu w m kw., a następnie trzeba jeszcze uwzględnić współczynnik inflacji, lokalny współczynnik ustalany przez gminę (0,5 do 5,0) oraz dodatkowy mnożnik lokalizacyjny wysokości podatku (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga).
Reguły u sąsiada jednakkorzystniejsze niż nasze?
Następnie warto zbadać, jak wyznaczany jest podatek od czeskich domów i mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że w tym przypadku funkcjonuje mechanizm zbliżony do opodatkowania gruntów budowlanych. Mianowicie, podatek mieszkaniowy obecnie stanowi iloczyn:
- stawki podstawowej wynoszącej 3,50 korony za 1 m kw.
- powierzchni domu/lokalu (dla mieszkań dodatkowo pomnożonej przez 1,20 lub 1,22)
- mnożnika uzależnionego od wielkości miejscowości (1,0 – mała gmina, 4,5 – Praga)
- współczynnika inflacji
- współczynnika lokalnego ustalanego przez gminę (od 0,5 do 5,0)
W rzeczywistości iloczyn podatkowy bywa jeszcze bardziej złożony, ponieważ regulacje przewidują wyższe opodatkowanie 1 m kw. wyższych budynków, a gminy dodatkowo mogą nieznacznie podwyższyć współczynnik z punktu 3. Najistotniejszy zdaje się natomiast fakt, że mieszkańcy większych czeskich miast płacą wyższy podatek. Identycznego mechanizmu nie ma u nas.
Czesi uskarżali się napodwyżkę podatkową
Od dość zawiłych wyjaśnień, warto przejść do bardziej praktycznych aspektów i odpowiedzi na pytanie, jaki podatek uiszcza przykładowy właściciel lokalu z Pragi. Pamiętajmy, że w roku 2024 czeskie media zwracały uwagę na gigantyczne wzrosty podatku od mieszkań i domów (sięgające nawet 80%). Był to rezultat gwałtownych podwyżek stawek podatkowych. Dla przykładu, stawka mieszkaniowa poszła w górę z 2,0 koron do 3,5 korony za 1 m kw.
Zgodnie z relacjami lokalnych mediów, w roku 2023 właściciel siedemdziesięciometrowego mieszkania z praskiej dzielnicy Žižkov musiał zapłacić równowartość 326 zł z tytułu rocznego podatku. Rok później, tożsama opłata wyniosła już 520 zł po przeliczeniu na polską walutę. W roku 2025 kwota podatku płaconego przez modelowego prażanina była nieznacznie większa ze względu na obowiązujący od roku 2024 mechanizm korekty inflacyjnej.
OECD również Czechom sugeruje„kataster”
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że Czechy, tak jak Polska w roku 2025, otrzymały od OECD niewiążącą rekomendację w kwestii przejścia na podatek od nieruchomości naliczany od wartości. Należy jednak pamiętać, że sytuacja u południowego sąsiada jest nieco inna niż u nas. Po pierwsze, już w roku 2024 wprowadzono reformę podatku od nieruchomości powiązaną z znacznymi podwyżkami, co ma znaczenie polityczne. Po drugie, czeski podatek poprzez mnożnik uzależniony od wielkości gminy przynajmniej w pewnym stopniu odzwierciedla lokalne różnice w cenach metrażu.