Prognozy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w nadchodzących latach prezentują się obiecująco. Niepewność co do przyszłości sektora budzi jednak nadal sytuacja wojenna na Ukrainie – komentuje Daniel Bienias, szef CBRE w Polsce oraz Europie Środkowo-Wschodniej.
"Odnosi się pozytywne wrażenie co do szans rozwoju branży nieruchomości komercyjnych w Polsce w najbliższych latach. Przewyższamy pozostałe państwa regionu w zakresie predykcji tempa wzrostu gospodarczego. Dodatkowym wsparciem dla optymizmu są obniżające się stopy procentowe, mniejsza inflacja oraz rosnąca konsumpcja. Wojna w Ukrainie to wciąż zagadka, jeżeli chodzi o przyszłość rynku. W przypadku urzeczywistnienia się pozytywnego scenariusza i zakończenia konfliktu, staniemy się państwem tranzytowym, co korzystnie wpłynie na rynek nieruchomości oraz całą ekonomię" – stwierdza Daniel Bienias.
"W kwestii wartości obrotu na rynku, rok 2025 zamknęliśmy rezultatem o około 10 proc. gorszym niż rok wcześniej, co wynika z mniejszej liczby znaczących transakcji. Powróciliśmy do poziomów sprzed 2024 roku. Deficyt najpotężniejszego kapitału został spożytkowany przez polskich inwestorów, którzy coraz śmielej umieszczają środki w nieruchomości komercyjne" – dodano.
Według CBRE Polska, istotnym wydarzeniem dla rynku w ubiegłym roku był wyraźny wzrost udziału kapitału krajowego w ogólnej kwocie inwestycji, który po raz pierwszy osiągnął prawie 20 proc. Stało się to pomimo braku mechanizmów wspierających aktywa krajowe, takich jak REIT-y.
"Wzmożona aktywność wśród polskich inwestorów to dobra wróżba dla rynku. Zachęcające są również znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech i Węgier, których kontynuację będziemy mogli zaobserwować w 2026 r." – uważa Bienias.
Jak zaznaczono, na rynku biurowym widoczny jest spory popyt ze strony najemców. Model pracy hybrydowej zostaje, lecz firmy nie zmniejszają już powierzchni. Już teraz odczuwa się brak biur w centralnych, najlepszych lokalizacjach i tendencja ta będzie się nasilać.
Według Daniela Bieniasa, aktywność deweloperów jest wciąż poważnie ograniczona, a 2-3 nowe projekty rocznie to obecnie standard w Warszawie. Przy utrzymującym się wysokim popycie, realnie przekłada się to na potrzebę wcześniejszego negocjowania warunków najmu biura, a także na wzrost opłat czynszowych. Właśnie ta perspektywa dalszego wzrostu kosztów, jak również wyraźnie malejąca dostępność powierzchni, należą do argumentów, które przekonują firmy do szybszego podejmowania decyzji.
Inne miasta podążają za Warszawą
"Te tendencje są dostrzegalne już od pewnego czasu w Warszawie, niemniej obserwujemy już, że miasta w regionie także naśladują stolicę. Przy rekordowo dużym popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów i rosnącej liczbie obiektów przeznaczonych do zmiany funkcji, także w regionie, dostrzegamy pierwsze symptomy zmniejszającej się dostępności w najlepszych lokalizacjach" – dodał Daniel Bienias.
Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową jest nadal spore, aktywnie prowadzą negocjacje i zmieniają siedziby przede wszystkim przedsiębiorstwa obecne już na naszym rynku, ale nie tylko. Na sektor ten w dużym stopniu wpływa wojna w Ukrainie, konieczność zabezpieczenia i usprawnienia łańcuchów dostaw oraz zmiany w taryfach celnych.
Zaznaczono, że w Polsce pojawiają się najemcy z różnych stron świata, którzy pragną zająć pozycję na naszym rynku, ograniczając ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się różnicuje, inwestują między innymi firmy z Francji i Kanady.
"W branży handlowej w 2025 roku dominował dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Zapotrzebowanie na centra także było widoczne, a w 2026 r. spodziewamy się kilku transakcji obejmujących tego typu obiekty. Będziemy ponadto obserwować więcej konsolidacji na rynku parków handlowych" – zaznaczono.
Dominującym trendem w handlu jest „experience retail”. Rozwijają się nie tylko przestrzenie restauracyjne w centrach handlowych, ale i sportowe czy rozrywkowe. Celem jest zachęcenie konsumentów do spędzania w nich jak najwięcej czasu oraz odpowiedź na ich rosnące oczekiwania. Będziemy mieć do czynienia również z dalszymi modernizacjami istniejących już galerii.
Sektor mieszkaniowy w 2026 r. zareaguje na niższe koszty kredytów
Podkreślono, że sprzedaż będzie wzrastać przede wszystkim w średnim segmencie jakościowo-cenowym. Barierą rozwoju dla najtańszego segmentu, gdzie potrzeby są największe, jest brak rozwiązań wspierających budownictwo własnościowe. Rynek luksusowych lokali nie jest w tak dużym stopniu zależny od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest aktualnie duży.
"Dostrzegamy zainteresowanie inwestorów domami studenckimi. Fundamenty rozwoju tego sektora są wciąż silne, a dostępność miejsc w akademikach ograniczona, co spowoduje, że aktywność inwestycyjna w tym obszarze będzie coraz większa" – uważa dyrektor zarządzający CBRE.
Potrzeby istnieją również w obszarze domów opieki dla seniorów
"To branża, o której dużo się mówi. Rynek ten jest póki co zdominowany przez niewielkie, lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dopasowanych do różnorodnych potrzeb klientów, w tym obiektów oferujących wsparcie. Inwestorzy są jednak zainteresowani i posiadają środki na rozwój nowych projektów dla seniorów. Oczekujemy intensywnego rozwoju rynku w perspektywie 5 lat" – dodano.
Daniel Bienias zaznacza ponadto, że w segmencie centrów danych (data center) widoczne jest duże zainteresowanie inwestorów i prowadzone są liczne rozmowy, ale ich finalizacja napotyka na istotne przeszkody.
"Kluczowym problemem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych działek z infrastrukturą, jak również kwestie energetyczne – zarówno wysokie koszty energii, jak i niekorzystna struktura źródeł energii. Powoduje to, że część inwestorów decyduje się dziś na inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Pomimo tych trudności, Polska pozostaje w kręgu zainteresowań inwestorów z branży centrów danych. Rozmowy są kontynuowane i nie można wykluczyć, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć" – dodano. (PAP Biznes)
mbi/ ana/