Prognozy dla sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce w nadchodzących latach rysują się obiecująco. Jednakże, znakiem zapytania dla przyszłej kondycji rynku pozostaje kwestia konfliktu zbrojnego na Ukrainie – twierdzi Daniel Bienias, pełniący funkcję dyrektora zarządzającego CBRE w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.
"Prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce na nadchodzące lata są optymistyczne. Pod względem przewidywań wzrostu gospodarczego, wyprzedzamy pozostałe państwa regionu. Dodatkowo, spadające stopy procentowe, obniżająca się inflacja oraz wzrastająca konsumpcja sprzyjają optymizmowi. Kwestia wojny na Ukrainie pozostaje jednak znakiem zapytania dla przyszłości rynku. W przypadku realizacji pomyślnego scenariusza i zakończenia konfliktu, staniemy się krajem tranzytowym, co pozytywnie wpłynie zarówno na rynek nieruchomości, jak i na całą gospodarkę" – konstatuje Daniel Bienias.
"W kwestii wartości transakcji na rynku, rok 2025 zakończyliśmy rezultatem niższym o około 10% w porównaniu do poprzedniego roku, co wynika z mniejszej liczby spektakularnych transakcji. Powróciliśmy do poziomów sprzed roku 2024. Polscy inwestorzy wykorzystali sytuację deficytu największego kapitału, lokując coraz śmielej środki w nieruchomości komercyjne" – dodano.
Według CBRE Polska, istotnym wydarzeniem dla rynku w minionym roku był wyraźny wzrost udziału rodzimego kapitału w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy osiągnął niemal 20%. Zdarzyło się to pomimo braku rozwiązań wspierających lokalne aktywa, takich jak REIT-y.
"Duża aktywność wśród polskich inwestorów to dobry prognostyk dla rynku. Dodatkowym pozytywnym sygnałem są znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech czy Węgier, których kontynuację będziemy obserwować w roku 2026" – uważa Bienias.
Zaznaczono, że na rynku biurowym zauważalne jest wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców. Model pracy hybrydowej utrzymuje się, jednak firmy zaprzestały już redukcji powierzchni. Obecnie brakuje biur w centralnych, najlepszych lokalizacjach, a sytuacja ta będzie się pogłębiać.
Zdaniem Daniela Bieniasa, aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona, a 2-3 nowe projekty rocznie stanowią nową normę w Warszawie. Utrzymujące się wysokie zapotrzebowanie realnie wpływa na konieczność wcześniejszego negocjowania umów najmu biura, a także na wzrost stawek czynszu. To właśnie ta perspektywa dalszego wzrostu kosztów, w połączeniu ze zauważalnie spadającą dostępnością powierzchni, jest jednym z argumentów przekonujących firmy do podejmowania szybszych decyzji.
Inne miasta podążają za Warszawą
"Te tendencje są widoczne w Warszawie od pewnego czasu, jednak obserwujemy, że miasta regionu także zaczynają naśladować stolicę. Przy rekordowo wysokim popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów oraz rosnącej również w regionie liczbie obiektów przeznaczanych pod konwersje, dostrzegamy pierwsze symptomy kurczącej się dostępności w najlepszych lokalizacjach" – dodał Daniel Bienias.
Popyt na powierzchnię magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie, a przede wszystkim podmioty już obecne na naszym rynku aktywnie negocjują i zmieniają siedziby, choć nie tylko one. Na sektor silny wpływ ma wojna na Ukrainie, potrzeba zabezpieczania i usprawniania łańcuchów dostaw czy zmiany w stawkach celnych.
Zaznaczono, że w Polsce pojawiają się najemcy z różnych zakątków świata, pragnący zająć pozycję na naszym rynku, minimalizując ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny jest coraz bardziej zróżnicowany, inwestują między innymi firmy z Francji czy Kanady.
"Sektor handlowy w roku 2025 był zdominowany przez dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Popyt na centra handlowe także pozostawał zauważalny, a w roku 2026 spodziewamy się kilku transakcji obejmujących tego typu obiekty. Spodziewamy się również wzmożonej konsolidacji na rynku parków handlowych" – podano.
Dominującym trendem w handlu jest „experience retail”. Rozwijają się nie tylko przestrzenie gastronomiczne w centrach handlowych, lecz także sportowe czy rozrywkowe. Celem jest zachęcenie klientów do spędzania w nich jak największej ilości czasu oraz spełnienie ich rosnących oczekiwań. Będziemy również świadkami kolejnych modernizacji istniejących już galerii.
Sektor mieszkaniowy w roku 2026 będzie reagował na obniżone koszty kredytów
Zaznaczono, że sprzedaż będzie wzrastać zwłaszcza w średnim segmencie jakościowo-cenowym. Barierą dla rozwoju najtańszego segmentu, w którym potrzeby są największe, jest brak rozwiązań wspierających budownictwo własnościowe. Rynek luksusowych lokali nie jest w tak dużym stopniu uzależniony od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest obecnie szeroki.
"Obserwujemy zainteresowanie inwestorów domami studenckimi. Fundamenty rozwoju tego sektora pozostają silne, a podaż miejsc w akademikach jest ograniczona, co spowoduje wzrost aktywności inwestycyjnej w tym sektorze" – ocenia dyrektor zarządzający CBRE.
Zapotrzebowanie istnieje również w obszarze domów dla seniorów
"To sektor, o którym dużo się dyskutuje w branży. Rynek jest na razie zdominowany przez nieduże, lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dopasowanych do zróżnicowanych potrzeb klientów, w tym obiektów assisted living. Z drugiej strony, inwestorzy wykazują zainteresowanie i posiadają środki na rozwój nowych projektów senioralnych. Spodziewamy się intensywnego rozwoju rynku w perspektywie 5 lat" – podano.
Daniel Bienias zaznacza również, że w segmencie data center widać duże zainteresowanie inwestorów i prowadzi się wiele rozmów, jednak ich finalizacja napotyka na istotne bariery.
"Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych działek, a także kwestie energetyczne – zarówno wysoki koszt energii, jak i niekorzystny miks energetyczny. W rezultacie część inwestorów wybiera obecnie inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna. Pomimo tych ograniczeń, Polska pozostaje w kręgu zainteresowań inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć" – dodano. (PAP Biznes)
mbi/ ana/