Ustanowiono kolejny, nowy poziom. Z każdych 100 tys. zł obciążonych hipoteką, problemy z regulowaniem rat dotyczą jedynie… 1160 zł. To prawie o połowę mniej niż na początku dekady. Aczkolwiek, istnieje pewien rodzaj kredytów, gdzie wskaźnik zbliża się do poziomów typowych dla zobowiązań pozabankowych.
Uznaje się, że kredyty hipoteczne zwykle znajdują się na końcu listy zobowiązań, w przypadku których dłużnicy mający trudności finansowe decydują się na zwłokę w uiszczaniu rat. Najwyższy poziom opóźnionych rat obserwuje się w przypadku pożyczek gotówkowych oferowanych poza bankami, a następne miejsca zajmują najczęściej kredyty gotówkowe, limity na kartach kredytowych oraz kredyty na raty. Oczywiście, te rodzaje zobowiązań różnią się między sobą poziomem ryzyka, rygorem selekcji potencjalnych klientów oraz innymi cechami, ale z pewnością podejście kredytobiorców również ma tutaj wpływ.
Portfolio kredytów hipotecznych w polskich bankach przekracza już 500 mld zł. Wartość stale wzrasta, ale maleje pod względem ilościowym. Na koniec 2025 roku aktywnych umów było 2,1 mln, co oznacza spadek o 400 tys. w porównaniu do stanu sprzed czterech lat. Niemal całość nowej sprzedaży stanowią kredyty w złotówkach, a nowe kredyty w walutach obcych (głównie w euro) odpowiadają za mniej niż 1 proc. umów. W aktywach banków wciąż pozostaje blisko 4 mld zł kredytów hipotecznych „frankowych”, 11 mld zł to kredyty w euro, a prawie 5 mld zł – w innych walutach.
W hipotekach złotowych niemal nie ma zaległości
Banki regularnie przekazują organom nadzoru oraz bankowi centralnemu informacje o kondycji swoich portfeli kredytowych. Jedną z klasyfikacji w takich raportach jest jakość z punktu widzenia ryzyka kredytowego. Mianem kredytów zagrożonych określa się zobowiązania klientów, w przypadku których odnotowano istotne opóźnienia w płatnościach. W przypadku kredytów hipotecznych w złotówkach, odsetek ten w ostatnich kwartałach regularnie bije rekordy wszech czasów.
Bankier.pl
Na koniec 2025 r. procentowy udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych spadł do bezprecedensowego poziomu 1,16 proc. Upraszczając nieco złożoność związaną z klasyfikacją kredytów, można by stwierdzić, że z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki, do kategorii „poważne trudności ze spłatą” trafia zaledwie 1160 zł. Na początku pandemii odsetek ten wynosił 2,04 proc.
Franki jak pożyczki krótkoterminowe
W kontraście do doskonałych wyników kredytów hipotecznych w złotówkach, dane dotyczące kredytów we frankach szwajcarskich można by uznać za zaskakujące. Pod warunkiem, że pominiemy szczególną historię tego „produktu”.
bankier.pl
W przypadku kredytów CHF, aż ponad 12 procent jest klasyfikowanych jako zagrożone. Dla porównania, w inaczej skonstruowanych wskaźnikach Biura Informacji Kredytowej, które monitorują odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają zdecydowanie lepiej (8 proc. opóźnionych).
Na kształt wykresu dla hipotek frankowych wpłynęły rezultaty sporów sądowych na linii konsumenci-banki. Gwałtowna degradacja portfela była efektem zawieszenia spłaty rat przez klientów, którzy zdecydowali się pozwać bank, a następnie kurczenia się mianownika, czyli wartości aktywnych kredytów. Hipotek CHF zaczęło drastycznie ubywać, częściowo w wyniku orzeczeń sądowych, a częściowo z powodu ugód zawieranych przez klientów (powodujących przewalutowanie zobowiązania).
Bankier.pl
Inne kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.) cechują się dość stabilną jakością w ostatnich kwartałach. Do kategorii kredytów zagrożonych zalicza się na koniec IV kw. 2025 r. 2,28 proc. portfela banków. To oznacza niewielki spadek, choć trzy lata temu wskaźnik ten utrzymywał się jeszcze poniżej 2 proc.
Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ubiegłym roku w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”. To może prowadzić do podobnego zjawiska, jak w przypadku hipotek frankowych. Jednak w przeciwieństwie do „franków”, gdzie nowych kredytów prawie nie ma, portfel w euro jest w niewielkim stopniu, ale regularnie zasilany nowymi umowami. Sprawy sądowe dotyczą jednak przede wszystkim najstarszych umów.