Kupno czy wynajem lokalu? Sprawdziliśmy, co jest korzystniejsze.

Taniejące pożyczki hipoteczne oraz stabilizujące się, a nawet lokalnie malejące ceny lokali mieszkalnych spowodowały, że obecnie nabycie mieszkania może się zwrócić, w zestawieniu z wynajmem, szybciej niż w minionym roku. Obliczyliśmy, jak kupno własnego „M” prezentuje się w porównaniu z najmem w największych polskich miastach.

Minione kwartały, w których obserwowano lokalne obniżki cen, sprawiły, że coraz prościej jest odnaleźć miasto, w którym przeciętne kwoty uiszczane za lokale mieszkalne są niższe niż rok wcześniej. Jeżeli dołożymy do tego dogodniejsze kredyty hipoteczne, okaże się, że nawet przy malejących stawkach czynszów na rynku najmu, kupno mieszkania może się zwrócić obecnie w krótszym czasie niż na początku 2025 roku.

W naszych wyliczeniach uwzględniliśmy koszty, jakie należy ponieść, nabywając mieszkanie – zarówno za gotówkę, jak i z wykorzystaniem kredytu, a także czynsz, który w tym samym okresie należałoby przekazać właścicielowi wynajmowanego lokalu.

Pominęliśmy trudne do oszacowania, aczkolwiek równie istotne kwestie, takie jak swoboda i prostota zmiany miejsca zamieszkania lub mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku osób wynajmujących, a także inwestycja we własne aktywo i ostateczne wejście w jego posiadanie wraz z możliwością sprzedaży, w przypadku osób, które zdecydowały się na kupno.

Nie uwzględnialiśmy również dodatkowych wydatków, które trzeba ponieść na starcie, a więc opłaty notarialnej, opłat sądowych, podatku od czynności cywilnoprawnych czy prowizji dla pośrednika w przypadku mieszkań z drugiej ręki.

Wydatki na mieszkanie i czynsz – co zostało wzięte pod uwagę?

Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek, jak i całkowitą sumę, jaką należy zwrócić bankowi, obliczyliśmy na podstawie tych samych założeń, to jest 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe, jako średnia z ofert banków w styczniu 2025 i 2026 roku na bazie danych Bankier.pl.

Założyliśmy również, że oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, oczywiście, środki przeznaczone na wkład własny. Nie braliśmy pod uwagę sytuacji, w której kredytobiorca dokonuje refinansowania.

Do kalkulacji wydatków na nabycie mieszkania oraz wysokości czynszu użyliśmy danych Otodom Analytics, które dotyczą średnich cen ofertowych w styczniu 2025 i 2026 roku. Z uwagi na to, że trudno jest przewidzieć, jak będą zachowywały się ceny najmu w kolejnych latach, założyliśmy, że wysokość czynszu nie ulegnie zmianie od momentu podpisania umowy.

Mieszkanie za gotówkę a umowa najmu

Porównajmy więc koszt ponoszony przez osoby kupujące 50-metrowe mieszkanie za gotówkę z wydatkami, jakie musieliby ponieść, wynajmując mieszkanie o takim samym metrażu. Jak wynika z danych Bankier.pl, w przypadku lokali z rynku wtórnego najszybciej, ponieważ po 186 miesiącach, to jest po 15,5 roku, kupno mieszkania „zwróci” się w Łodzi. Znacznie więcej czasu „wyjście na zero” zajmie w Krakowie i Gdańsku.

W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego najniższy współczynnik występuje obecnie w Zielonej Górze (212) i Rzeszowie (215), a najwyższy w Białymstoku (287).

Identyczna sytuacja miała miejsce rok wcześniej, jednak w większości miast wojewódzkich współczynnik ten obniżył się na korzyść kupna mieszkania. Najbardziej – o 14 miesięcznych czynszów – wskaźnik zmniejszył się w Rzeszowie i Łodzi.

Najem czy mieszkanie na kredyt hipoteczny?

Jak tymczasem, na tle czynszu uiszczanego za wynajmowane mieszkanie, przedstawia się nabycie mieszkania w oparciu o kredyt hipoteczny? Na początek zestawmy średni miesięczny czynsz z przeciętnymi ratami, jakie, na podstawie powyższych założeń, należy spłacać w przypadku zakupu 50-metrowego mieszkania w jednym z polskich miast wojewódzkich.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, w styczniu 2026 roku, wysokość średniej miesięcznej raty była od 1 proc. (Bydgoszcz) do przeszło 32 proc. (Gdańsk i Kraków) wyższa od przeciętnej opłaty miesięcznej za najem. Wśród analizowanych miast można było jednak znaleźć i takie, w których to czynsz był wyższy