Wycena własności przez państwo jest raczej problematyczną kwestią w kontekście daniny katastralnej. Czy zatem rolę osoby dokonującej wyceny mógłby przejąć sam płatnik podatku?
U naszego zachodniego sąsiada przeliczenie wartości podatkowych nieruchomości (opartych o dane z lat 60. lub nawet 30. XX wieku) okazało się poważnym przedsięwzięciem i wzbudziło emocje wśród płatników. We Francji o przeliczeniu podatkowej wartości własności mówi się od dawna, lecz temat jest wciąż odkładany. Dlatego jako baza opodatkowania służą nadal nieaktualne wartości czynszowe. Ogólnie rzecz biorąc, powszechna wycena i aktualizacja wartości własności do celów daninowych bywa problematyczna – czasem bardziej politycznie niż pod względem organizacji. Może się zatem pojawić pytanie, czy istnieją państwa, w których to nie urząd skarbowy, a podatnik wycenia własność do celów podatku ad valorem. Specjaliści RynekPierwotny.pl odpowiadają na to intrygujące pytanie, opisując rozwiązania z Irlandii.
Interesujący system wyceny jest stosowany w Irlandii
Poszukując interesujących przykładów rozwiązań daninowych, warto zacząć od krajów Unii Europejskiej. Okazuje się, że wśród członków UE znajdziemy kraj, gdzie właściciel nieruchomości mieszkaniowej samodzielnie deklaruje wartość podatkową lokalu. Mowa o Irlandii oraz tamtejszym podatku od nieruchomości mieszkaniowych (Local Property Tax – LPT).
Wspomniany podatek ustala się z uwzględnieniem precyzyjnej lub orientacyjnej wartości podatkowej. Dla własności o wartości poniżej 2,1 miliona euro, obowiązuje uproszczony system przedziałów wartości i stałych kwot podatku w obrębie całych przedziałów. Przykładowo, jeśli płatnik szacuje wartość swojej nieruchomości mieszkaniowej jako 525 001 euro – 630 000 euro, to roczna danina dla całego tego zakresu wyniesie 523 euro.
W przypadku własności o wartości większej niż 2,1 miliona euro, danina jest kalkulowana na podstawie dokładnej wartości rynkowej – z zastosowaniem poniższej skali:
- 0,0906% wartości własności do 1,26 miliona euro
- 0,25% wartości własności z przedziału 1,26 – 2,1 miliona euro
- 0,30% wartości nieruchomości od nadwyżki ponad 2,1 miliona euro
Co istotne, irlandzkie samorządy (county councils) posiadają pewną swobodę, ponieważ mogą modyfikować poziom pobieranej daniny w przedziale od minus 15% do plus 15%.
Obniżona wartość nieruchomości – jakie są konsekwencje?
Specjaliści portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że jeśli analizujemy system taki jak ten opisany powyżej, to może rodzić się pytanie o sposoby zapobiegania nadużyciom ze strony płatników. W przypadku Irlandii, płatnik podatku deklaruje wycenę, która będzie ważna przez okres pięcioletni (na przykład: wycena na dzień 1 listopada 2025 r. ma zastosowanie w latach 2026 – 2030).
Zaniżanie wartości własności do celów daninowych może zakończyć się problemami przy zbyciu lokalu. Do przeniesienia prawa własności domu lub lokalu wymagane jest bowiem poświadczenie przez urząd skarbowy poprawności wcześniejszych rozliczeń. Jeżeli cena sprzedaży przewyższa 400 000 euro lub 500 000 euro (wyższy limit dla Dublina), a także znacząco (o ponad 25%) różni się od dokładnej wartości deklarowanej wcześniej lub od górnej granicy przedziału wartości (np. 525 001 – 630 000 euro), to potrzebne będą wyjaśnienia podatnika dotyczące zasadności wcześniejszej wyceny.
Zaniżona wycena może generować problemy z urzędem skarbowym jeszcze przed zbyciem, co także będzie skutkowało koniecznością uiszczenia brakującej kwoty podatku i odsetek. Jeżeli natomiast w przyszłości znajdzie się osoba zainteresowana nabyciem danego lokalu, to w interesie tego nabywcy będzie leżało potwierdzenie poprawności deklarowanej wcześniej wartości podatkowej. Chodzi między innymi o to, aby na skutek działań organu daninowego nie trzeba było deklarować nowej zawyżonej wartości podatkowej już po zakupie lokalu i jednocześnie przed upływem pięcioletniego okresu aktualizacji.
Nie tylko zobowiązania dla obywatela, ale także wsparcie
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, opisywany wyżej system może być dość wygodny z perspektywy organów daninowych, lecz nie zwalnia ich z obowiązku gromadzenia danych cenowych o własnościach, a także z powszechnej wyceny – przynajmniej w podstawowym zakresie. Chodzi na przykład o argumenty w sporze z płatnikiem, który twierdzi, że jego własna wycena podatkowa była jednak odpowiednia.
Ponadto, jeżeli na płatników podatków jest nakładany obowiązek samodzielnego deklarowania wartości własności, to wskazane byłoby zapewnienie im pomocy. Irlandzki urząd skarbowy proponuje skorzystanie ze specjalnej mapy prezentującej bardzo orientacyjne wyceny nieruchomości mieszkaniowych w okolicy i zachęca do przeglądania rejestru transakcji online. Obydwa te narzędzia na pewno mogłyby być bardziej szczegółowe i tym samym bardziej pomocne. Nie dziwi zatem fakt, że nawet właściciele tańszych własności (opodatkowanych według przedziałów wartości), jednak czasem korzystają z pomocy rzeczoznawcy.