W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a szczególnie w Łodzi oraz Katowicach drastycznie zwiększyła się liczba mieszkań, które nie znalazły nabywców – wynika z analizy JLL.
Sprzedaż nowych lokali w IV kwartale 2025 r. była najlepsza w całym minionym roku i wyższa niż w I kwartale 2024 r., jeśli w statystykach nie uwzględni się transakcji finansowanych w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W zestawieniu z sytuacją sprzed roku sprzedaż kwartalna wzrosła na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc.
Jak wskazali analitycy JLL, bieżące wyniki są porównywalne z tymi w roku 2014, aczkolwiek daleko im do tych z okresu prosperity mieszkaniowej w latach 2016-2019 czy 2021.
Gwałtowny przyrost liczby niesprzedanych lokali mieszkalnych
Liczba lokali wprowadzonych na rynek była w większości aglomeracji zbliżona do liczby sprzedanych mieszkań. W IV kwartale ubiegłego roku oferta na siedmiu głównych rynkach wzrosła o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając niespotykany poziom 69,9 tys. Ten wzrost wynika w sporej mierze ze szczególnie wysokiej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Inwestorzy w tym mieście odpowiadali za ponad 58 proc. całkowitego wzrostu rozmiaru oferty w grupie siedmiu czołowych miast. Tylko w Warszawie rozmiary oferty są dalekie od historycznych szczytów.
Specjaliści zwrócili natomiast uwagę na niepokojąco dużą – w ich opinii – liczbę niezbytych, gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46 proc., do przeszło 14 tys. Zwłaszcza wiele oczekujących na kupców lokali jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – stanowią one tam od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach wskaźnik ten jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Te dane mogą wywoływać niepokój o kondycję finansową niektórych firm deweloperskich.
„Stosunek oferty do sprzedaży demonstruje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w minionych kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do balansu popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału aktualna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. W gorszej sytuacji są deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to około siedmiu kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż trwałaby około dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza blisko 4 lata hipotetycznego czasu wyprzedaży oferty” – zaznaczyli autorzy analizy.
Zbliżają się promocje. Deweloperzy zmuszeni do konkurowania o klienta
W kwestii cen mieszkań sprzedanych, w zestawieniu z poprzednim kwartałem widać więcej obniżek niż stabilizacji, przy czym brak obniżek występuje tam, gdzie nie występuje nadwyżka podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału zmalały:
- we Wrocławiu (o 4,4 proc.),
- w Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.).
W pozostałych miastach można mówić o ustabilizowaniu się.
W relacji rok do roku wysoki wzrost miał miejsce jedynie w Warszawie (7,7 proc.), o niewielkim wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu zanotowano obniżkę o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widać brak zmian. Przy tym – jak spostrzegli autorzy – na rezultat Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona na rynek znaczna pula drogich lokali w najbardziej luksusowych dzielnicach.
„W przyszłych kwartałach można spodziewać się kolejnych promocji cenowych i poczynań mających na celu sprzedaż powiększającej się w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – oczekiwane kolejne redukcje stóp procentowych mogą pobudzić popyt i wspomóc deweloperów w uporaniu się z nadmierną podażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą przymuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej” – przewidują analitycy.
JLL to ogólnoświatowa korporacja doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych oraz usług powiązanych z zarządzaniem aktywami. Funkcjonuje w przeszło 80 krajach na całym świecie, zatrudnia ponad 112 tys. pracowników. W Polsce JLL działa od ponad 30 lat i zatrudnia blisko 2 tys. osób w 6 miastach. (PAP)
gkc/ pad/