W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a zwłaszcza w Łodzi i Katowicach nagle zwiększyła się ilość mieszkań, które nie znalazły nabywców – wynika z opracowania JLL.
Wolumen transakcji nowych mieszkań w IV kwartale 2025 roku okazał się największy w całym mijającym roku i przewyższył ten z I kwartału 2024 r., o ile w wyliczeniach nie uwzględni się operacji finansowanych w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W zestawieniu z sytuacją sprzed roku sprzedaż kwartalna podniosła się na siedmiu czołowych rynkach o 14,6 proc.
Jak zaznaczyli analitycy z JLL, obecne rezultaty są porównywalne z tymi z 2014 roku, jednak wyraźnie odstają od tych z okresu rozkwitu budownictwa mieszkaniowego w latach 2016-2019 czy 2021.
Gwałtowny wzrost liczby niezakupionych nieruchomości
Ilość lokali mieszkalnych udostępnionych do sprzedaży była w większości miast zbliżona do ilości sprzedanych mieszkań. W IV kwartale minionego roku podaż na siedmiu najliczniejszych rynkach podniosła się o 5,5 proc. z kwartału na kwartał, osiągając bezprecedensowy pułap 69,9 tys. Taki progres wynika w znacznej mierze z wyjątkowo dużej liczby lokali oddanych do dyspozycji na rynku w Łodzi. Działający w tym mieście deweloperzy odpowiadali za przeszło 58 proc. całego progresu wielkości podaży w gronie siedmiu czołowych miast. Jedynie w Warszawie wartości podaży są odległe od rekordowych poziomów.
Eksperci zwrócili za to uwagę na niepokojąco sporą – według nich – liczbę niezakupionych gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła skokowo w przeciągu kwartału o 46 proc., do ponad 14 tys. Szczególnie dużo wyczekujących na nabywców lokali znajduje się w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – tworzą tam one od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach wskaźnik ten jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Takie dane mogą wywoływać zaniepokojenie o sytuację finansową niektórych firm deweloperskich.
„Zależność podaży do sprzedaży ukazuje spore zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście da się mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi między popytem i podażą. Polepszyła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału bieżąca oferta zostałaby wyprzedana szybciej niż w ciągu półtora roku. W gorszej kondycji są deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie wynosi to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze gorsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż potrwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co przekłada się na niemal 4 lata teoretycznego czasu potrzebnego na wyprzedaż oferty” – stwierdzili autorzy raportu.
Zbliżają się obniżki cen. Deweloperzy zmuszeni do konkurowania o klienta
W odniesieniu do cen mieszkań sprzedanych, w zestawieniu z wcześniejszym kwartałem widać więcej redukcji niż stabilizacji, przy czym brak redukcji cen ma miejsce tam, gdzie nie występuje nadwyżka podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału zmalały:
- we Wrocławiu (o 4,4 proc.),
- w Krakowie i Poznaniu (o 2,7 proc.).
W pozostałych miastach można mówić o stabilności.
W odniesieniu do ubiegłego roku zauważalny progres miał miejsce tylko w Warszawie (7,7 proc.), o nieznacznym wzroście da się mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu odnotowano spadek o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widać stagnację. Przy czym – jak zaznaczyli autorzy – na rezultat Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona do obrotu spora pula kosztownych lokali w najdroższych dzielnicach.
„W najbliższych kwartałach można oczekiwać kolejnych promocji cenowych i przedsięwzięć mających na celu sprzedaż powiększającej się w ostatnim czasie oferty. Najważniejszym czynnikiem dla całego rynku nadal będzie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – przewidywane kolejne zredukowania stóp procentowych mogą pobudzić popyt i wspomóc deweloperów w uporaniu się z nadpodażą na niektórych z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem sprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej propozycji cenowej” – przewidują eksperci.
JLL to ogólnoświatowa firma doradcza w sektorze nieruchomości komercyjnych oraz usług powiązanych z zarządzaniem inwestycjami. Funkcjonuje w przeszło 80 krajach na całym globie, zatrudnia przeszło 112 tys. pracowników. W Polsce JLL działa od ponad 30 lat i zatrudnia około 2 tys. osób w 6 miastach. (PAP)
gkc/ pad/