W roku 2026 prognozuje się, że obroty nowymi lokalami wzrosną o 10-15 proc., zaś nieruchomościami z rynku wtórnego o następne 5-10 proc. Do pobudzenia zapotrzebowania przyczynią się redukcje stawek procentowych oraz polepszająca się osiągalność kredytów hipotecznych, lecz dla wielu obywateli własne lokum wciąż jest poza granicami finansowymi. Niemniej jednak, siedmiu na 10 ankietowanych nadal sądzi, że to posiadanie daje poczucie bezpieczeństwa, a wynajem postrzegany jest głównie jako rozwiązanie przejściowe. Z raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” wynika, że brak stabilnego miejsca zamieszkania wpływa na decyzje życiowe związane z założeniem rodziny.
„Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”
– Ankietowani wyrazili opinię, że pomimo rozmaitych niesprzyjających uwarunkowań, jak kłopoty ze zdolnością kredytową, opcją dysponowania wkładem własnym czy innymi trudnościami, w pełni popierają nabywanie mieszkań. Natomiast najem każdorazowo rozpatrywany był jako forma tymczasowa – mówi agencji Newseria dr Izabela Rudzka, specjalistka w dziedzinie mieszkalnictwa z Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który powstał w oparciu o badania IBRiS oraz wieloletnie analizy rynku nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, demonstruje, że 71 proc. Polaków dysponuje prawem własności do lokalu, a 68 proc. jest usatysfakcjonowanych swoją aktualną sytuacją lokalową. 81 proc. osób w przedziale wiekowym 18-29 lat uważa, że obecnie o wiele trudniej jest wejść w posiadanie mieszkania.
Preferencja dla posiadania utrzymuje się na stałym poziomie bez względu na wiek i status zawodowy. Najem jest wybierany głównie ze względów ekonomicznych – braku oszczędności, możliwości kredytowych lub wysokich rat – a nie jako preferowany sposób zamieszkiwania.
89 proc. najemców deklaruje, że chętniej spłacałoby kredyt hipoteczny, niż regulowało opłatę za wynajem, gdyby wysokość raty była równa wysokości czynszu. Młodzi Polacy mają także obawy, że w wieku emerytalnym nie będą w stanie pokryć kosztów najmu, jeśli nie staną się właścicielami własnego M.
Demografia i kwestie mieszkaniowe
– Jeżeli mówimy, że w całej Europie zmagamy się z narastającym problemem niskiej liczby urodzeń, spada nam współczynnik dzietności i to w sposób gwałtowny, również w Polsce, to każdy decydent polityczny powinien się skłonić do refleksji, w jakim stopniu kierunki działań, które reprezentuje, mogłyby wywoływać powiększenie się populacji dzieci. Byśmy nie doświadczyli sytuacji, w której młodzi ludzie rozważają, czy po przeprowadzce będą mogli lepiej zorganizować swoje życie, tak aby móc mieć dzieci – zaznacza dr Izabela Rudzka. – Gdy mamy niestabilność w jakiejkolwiek dziedzinie, pojawiają się różnego typu nieprawidłowości, czyli zastój, szukanie alternatywnych rozwiązań, możliwość przeczekiwania obecnej sytuacji.
Kwestia mieszkaniowa coraz częściej rzutuje na decyzje długofalowe, a nie tylko na krótkoterminowe strategie życiowe. Z badań IBRiS wynika, że 69 proc. ankietowanych uważa deficyt mieszkania za czynnik utrudniający podjęcie decyzji o założeniu rodziny, zaś 76 proc. łączy dostępność lokali z emigracją młodych osób. Jednocześnie blisko 1/3 osób w przedziale wiekowym 25-34 lat pomieszkuje z rodzicami, co w coraz większym stopniu dotyczy osób pracujących i finansowo niezależnych, a nie wyłącznie tych w trakcie kształcenia lub na początkowym etapie kariery zawodowej.
– Gromadzkie zamieszkiwanie dorosłych razem z rodzicami, innymi słowy tak zwane gniazdownictwo, jest problemem, który się nasila nie wyłącznie w Polsce, lecz również w Europie. Jest on powiązany bezpośrednio z dostępnością lokali, zarówno tych przeznaczonych na wynajem pod kątem cenowym, jak i z opcją zakupu własnego mieszkania – podkreśla Marcin Duma z Instytutu Badań Rynkowych i Społecznych IBRiS. – Jeśli nie rozwiążemy w jakimś stopniu tych kwestii mieszkaniowych, zarówno po stronie najmu, jak i kupna, to one będą nadal się zaogniać.
Koszty mieszkań największym utrudnieniem
Badania IBRiS wskazują, że najistotniejszą przeszkodą w dostępie do lokali są wygórowane ceny nabycia (77 proc.), opłaty za wynajem (43 proc.) oraz warunki finansowania – oprocentowanie kredytów hipotecznych (40 proc.) i wymagania dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu początkowego (30 proc.). Respondenci zwracają także uwagę na niedostateczną liczbę lokali komunalnych i TBS (19 proc.), niepewne warunki zatrudnienia (19 proc.) oraz zbyt małą liczbę nowych budów (16 proc.). Ogółem blisko połowa badanych uznaje dostępność mieszkań za niekorzystną. Jedynie 6 proc. pozytywnie ocenia działania rządu w tej sferze, a co czwarty uważa, że obecnie żadna grupa społeczna nie otrzymuje realnego wsparcia w dostępie do mieszkań.
– Największą barierą popytu na rynku mieszkaniowym aktualnie jest opcja sfinansowania kupna mieszkania. Dostępność mieszkań, które chcieliby nabyć potencjalni kupujący, jest spora, zarówno tych z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Kluczowe jest to, co się dzieje z szansą sfinansowania nabycia – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu analiz rynku w Otodom. – Dlatego najbardziej pożądaną zmianą przez kupujących w danym momencie są dalsze cięcia stóp procentowych i utrzymanie się inflacji w celu inflacyjnym, idealnie na poziomie, który obserwujemy w ostatnich miesiącach lub niższym.
"Bariera kupna jest poważna"
Ekspertka zaznacza, że rynek znajduje się w stanie równowagi między podażą i popytem, co jednak nie skutkuje zahamowaniem wzrostu cen, szczególnie w największych aglomeracjach. W Warszawie średnia cena oferowanego mieszkania wynosi 950 tys. zł, podczas gdy w Łodzi nie przekracza 600 tys. zł. Pomimo wyższych zarobków stolica pozostaje rynkiem o najmniejszej osiągalności mieszkań.
– Aby ocenić, czy przeszkoda w zakupie jest znacząca, nie wystarczą nam wyłącznie ceny mieszkań, gdyż istotne są także dochody. Od kilkunastu miesięcy mamy pewną stabilizację stosunku między przychodami i wartościami mieszkań, lecz zła nowina jest taka, że w niemal każdym mieście na przeciętne mieszkanie trzeba odkładać siedem, osiem, a nawet 10 lat – podkreśla Katarzyna Kuniewicz. – Najlepsza sytuacja jest obecnie w Katowicach, Łodzi czy Wrocławiu, a najtrudniejsza w Warszawie i Gdańsku, gdzie rynkiem wciąż zarządzają ci, którzy oferują mieszkania, a ceny są bardzo wysokie. Za przeciętne wynagrodzenie w stolicy można kupić aktualnie około 0,6 mkw. mieszkania proponowanego przez deweloperów.
Sondaże opinii publicznej pokazują także rozbieżność między tematami debaty medialnej a realnymi obawami społecznymi.
– W dyskursie publicznym emocje wzbudzała kwestia inwestycji w mieszkania, tymczasem z perspektywy statystycznego Polaka istotne jest nie posiadanie dwóch-trzech nieruchomości, lecz zabezpieczenie swojej podstawowej potrzeby lokalowej w postaci jednego docelowego mieszkania – mówi Marcin Duma.
Polacy oczekują od rządu aktywnej, ukierunkowanej polityki mieszkaniowej. Największą aprobatą cieszy się wsparcie w zakupie pierwszego mieszkania, a także działania upraszczające wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część ankietowanych opowiada się także za wznoszeniem mieszkań na wynajem przez państwo.