Zero sprzedanych nowych mieszkań przez pięć lat – poza liderami rynku nieruchomości, w Polsce da się odnaleźć również takie regiony. Czy inwestorzy budowlani nie mają tam czego poszukiwać?
Jest już początek roku 2026. Czy więc najnowsze informacje za rok 2024 mogą jeszcze kogoś zaciekawić? GUS raczej nie pozostawia wyboru, gdyż zbieranie i opracowywanie rozproszonych danych z lokalnych rejestrów wartości nieruchomości zajmuje średnio dziesięć – jedenaście miesięcy po zakończeniu każdego roku. Ostatecznie uzyskujemy jednak wiadomości dotyczące również rynków, które na ogół nie cieszą się zainteresowaniem mediów. Mowa m.in. o powiatach, gdzie przez minione pięć lat firmy deweloperskie nie sprzedały ani jednego mieszkania. Specjaliści serwisu RynekPierwotny.pl postanowili wyróżnić takie obszary kraju, w których rynek pierwotny mieszkań w zasadzie nie istnieje.
Transakcja transakcji nierówna, czyli dwa odmienne punkty widzenia
Jednakże zanim przeanalizujemy dane na temat obrotu nowymi mieszkaniami (lokalami mieszkalnymi), warto objaśnić, jak sprzedaż jest definiowana w świetle informacji GUS. Ta definicja wynika z faktu, że Główny Urząd Statystyczny wykorzystuje informacje przesyłane przez notariuszy do rejestrów cen nieruchomości. Takie transakcyjne dane od notariuszy w przypadku rynku pierwotnego obejmują tylko przekazania prawa własności gotowych lokali mieszkalnych.
Innymi słowy, warunki finansowe wielu transakcji handlowych zarejestrowanych np. w 2024 r. mogły zostać ustalone już w latach 2021 – 2023 (na podstawie umów deweloperskich). Statystyki z konkretnego roku uzupełniają nowe lokale, na które nabywca znalazł się już po zakończeniu budowy. Informacje GUS odnośnie do sprzedaży nowych mieszkań w powiatach nie uwzględniają natomiast podpisanych umów deweloperskich. Dopiero po przekazaniu prawa własności gotowego lokalu w wyniku realizacji umowy deweloperskiej, dana transakcja pojawi się w statystykach „GUS-owskich”.
Najpierw przyjrzyjmy się z bliska najnowszym dostępnym informacjom
Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na to, że GUS przedstawia podsumowane informacje z rejestrów wartości nieruchomości w ujęciu zarówno wartościowym (łączna wartość obrotu rynkowego), jak i liczbowym (liczba mieszkań z przeniesionym prawem własności). Poniższa mapa dotycząca roku 2024 prezentuje to pierwsze ujęcie, ponieważ widać na niej, jaka była łączna wartość nowych mieszkań, których prawo własności przekazano w 2024 r.
Gdy weźmiemy pod uwagę nie ilość, a wartość sprzedanych lokali, to „aglomeracja” rynku pierwotnego staje się jeszcze bardziej zauważalna. Poza dominującymi i „drogimi” pod względem metrażu aglomeracjami (m.in. warszawską, krakowską, wrocławską, poznańską i trójmiejską) da się także dostrzec obszary o bardzo niewielkiej wartości obrotu lokalami deweloperskimi. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że mówimy o obrocie rozumianym jako przekazanie prawa własności nowego lokalu mieszkalnego po zakończeniu budowy. Jednakże po potencjalnym uwzględnieniu umów deweloperskich, bardzo duże skupienie transakcji w kilku aglomeracjach także byłoby widoczne.
Rynek Pierwotny
Brak nowych mieszkań przez pięć lat – to się sporadycznie zdarza
Z perspektywy wielu odbiorców, bardziej sugestywna od wartości obrotu wydaje się jednak liczba sprzedanych lokali. Właśnie z tego powodu analitycy RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy w kraju istnieją jakieś powiaty albo miasta na prawach powiatów, gdzie od początku 2020 r. do końca 2024 r. nie zanotowano przeniesienia prawa własności żadnego nowego mieszkania. Okazuje się, że taka sytuacja zgodnie z danymi GUS dotyczyła następujących powiatów:
- powiat suwalski – 0 nowych lokali mieszkalnych z przekazanym prawem własności w latach 2020-24
- powiat chełmski – 0 nowych lokali mieszkalnych z przekazanym prawem własności w latach 2020-24
- powiat skierniewicki – 0 nowych lokali mieszkalnych z przekazanym prawem własności w latach 2020-24
Poza wymienionymi powiatami, dostrzegamy również kilka lokalizacji, w których pięcioletni obrót nowymi mieszkaniami był bardzo mały, ale nie można go precyzyjnie określić, ponieważ dane GUS z jednego roku są prawdopodobnie niekompletne. Mowa o następujących powiatach: suski, lubaczowski, niżański i kazimierski.
Pomimo pewnych problemów z kompletnością danych GUS, na które trzeba przecież tak długo czekać, bez żadnych wątpliwości można wyciągnąć jeden wniosek. Mianowicie, w Polsce można znaleźć powiaty, gdzie obrót nowymi lokalami mieszkalnymi jest praktycznie zerowy. Jest to wynik m.in. niskiego stopnia urbanizacji oraz słabej demografii. Czy wspomniane obszary kraju są całkowicie nieatrakcyjne dla inwestorów budowlanych? Eksperci serwisu RynekPierwotny.pl zaznaczają, że analizowane informacje GUS obejmują wyłącznie nowe lokale. Jednakże brak obrotu na rynku lokali deweloperskich sugeruje, że w tej samej okolicy możliwości sprzedażowe nowych domów również będą ograniczone.