Po zwyżkach w III kw. 2025 r. oraz październikowym spowolnieniu, najświeższe dane indeksu urban.one wskazują na regres cen nieruchomości. Mimo utrzymującego się popytu, wyższego niż rok wcześniej, i wzrastającej liczby transakcji, doniesienia o możliwej lokalnej nadwyżce mieszkań skłaniały do redukcji cen i oferowania zniżek.
W listopadzie 2025 r. wartość indeksu urban.one dla całej Polski osiągnęła poziom 117,47 pkt. Oznaczało to spadek o 0,29 pkt w stosunku do października, ale jednocześnie wzrost o 2,88 pkt w porównaniu z analogicznym miesiącem 2024 r.
Zniżkę w skali miesiąca zaobserwowano także w odniesieniu do indeksu urban.one kalkulowanego dla głównych, poza Warszawą, polskich rynków sprzedaży lokali mieszkalnych (Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Poznań i Łódź). W listopadzie wskaźnik spadł o 0,34 pkt względem października, osiągając 131,98 pkt (+3,71 pkt r/r).
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
„W listopadzie deweloperzy zaczęli oferować rabaty”
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, główny analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, finisz 2025 r. przyniósł na kluczowych rynkach nieruchomości w Polsce ożywienie, na które wpłynęły redukcje stóp procentowych oraz prostszy dostęp do kredytów hipotecznych.
Pomimo że w listopadzie Biuro Analiz Kredytowych zarejestrowało regres liczby udzielonych kredytów na mieszkanie do 19,1 tys. (-17,9 proc. m/m), to wciąż było ich więcej (+22,4 proc. r/r) niż w analogicznym okresie roku 2024.
– W listopadzie deweloperzy, mając do dyspozycji rekordową pulę ponad 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać różnorodne rabaty i zniżki cenowe, które dodatkowo stymulowały sprzedaż – konstatuje Małgorzata Wełnowska. – Nowy rok powinien spowodować dalszy postęp poziomu sprzedaży i poprawę proporcji między popytem a podażą, głównie dzięki bardziej rozważnym inwestycjom deweloperskim i nadchodzącej reformie planowania przestrzennego – dodaje ekspertka Cenatorium.
Wspomniane zniżki były szczególnie zauważalne w Gdańsku i Gdyni, gdzie – zgodnie z danymi Cenatorium – odnotowano obniżenie średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym. Drobne wzrosty w skali miesiąca wystąpiły we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Tam z kolei zmalała wartość lokali z drugiej ręki.
Sprzedaż mieszkań rośnie, ale podaż nadal się zwiększa
Jednakże, jak wynika z prezentowanych przez Bankier.pl danych JLL, pomimo że sprzedaż mieszkań w czołowych polskich miastach wzrasta, to jeszcze szybciej powiększa się zasób dostępnych ofert. Ten trend miejscami spowodował pojawienie się zagrożenia nadmierną podażą, szczególnie na rynku pierwotnym. W całym 2025 r. deweloperzy funkcjonujący na siedmiu największych rynkach (poza Warszawą, Krakowem, Wrocławiem, Trójmiastem, Poznaniem i Łodzi również w Katowicach) zbytnio niecałe 43 tys. mieszkań. W tym czasie wprowadzili do oferty 48,7 tys. lokali.
Do powiększającej się oferty przyczyniają się również gotowe mieszkania, dla których deweloperzy mają trudności ze znalezieniem nabywców. Ilość takich lokali w minionym kwartale 2025 r. zwiększyła się na analizowanych rynkach do przeszło 14 tys. (+46 proc. k/k). Znacznie dłuższy niż przeciętny okres potrzebny na upłynnienie oferty może w 2026 r. skutkować nadwyżką podaży przede wszystkim w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach, a w rezultacie obniżeniem cen.
Wyższe koszty usprawiedliwieniem dalszych podwyżek?
Czynnikiem hamującym redukcję stawek, według opinii ekspertów pytanych w comiesięcznym sondażu przez Cenatorium, mogą być jednak wciąż narastające koszty budowy, do których przyczynią się zwłaszcza zmiany w prawie: tzw. ustawa schronowa lub przewidziane na wrzesień nowe regulacje wprowadzające nowe warunki techniczne, dotyczące np. energooszczędności projektowanych obiektów.
Najbliżej równowagi popytowo – podażowej jest Warszawa. Aczkolwiek również poszukujący własnego „M” na stołecznym rynku mogą oczekiwać obniżki stawek. Po sześciu miesiącach następujących po sobie ze wzrostami odczyt indeksu urban.one, ilustrującego sytuację na warszawskim rynku, w listopadzie zmniejszył się o 0,17 m/m i ustabilizował się na 129,74 pkt.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, propozycja deweloperska w stolicy jest wciąż na wysokim pułapie i przekracza 15 tys. mieszkań. Jednakże, aby ustrzec się przed zakłóceniem względnej równowagi między popytem a podażą, kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych mieszkań na rynek.