Topowe kredyty mieszkaniowe z ruchomą stawką – styczeń 2026

Dwa główne czynniki nadal wpływają na atrakcyjność kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Maleją indeksy WIBOR, co odzwierciedla prognozy dotyczące kolejnych redukcji stóp procentowych. Równocześnie banki łagodzą swoje stanowisko w związku z nasilającą się rywalizacją i sukcesywnie obniżają marże.

Brak wzrostu marż – identyczne obserwacje widzimy w raportach dotyczących najlepszych hipotek zmiennoprocentowych od wielu miesięcy. Żaden z banków nie decyduje się na podwyższenie oprocentowania, a chętnych do obniżek jest coraz więcej. W konsekwencji średnia marża zaczyna się przybliżać do poziomów, które ostatni raz były obecne bardzo dawno temu, kiedy to rynek pozostawał jeszcze w fazie „zastoju hipotecznego”.

W porównaniu do grudnia w zestawieniu doszło do znacznych przesunięć. Trzy banki zdecydowały się zaoferować bardziej korzystne wartości marży, a żaden z pozostałych pożyczkodawców nie podniósł tego elementu oprocentowania. Jednocześnie wskaźniki WIBOR wciąż miały tendencję spadkową. WIBOR 1M zredukował się o 0,15 p.p., WIBOR 3M także o 0,15 p.p., a WIBOR 6M – o 0,12 p.p.

Należy pamiętać, że w okresie fluktuacji stóp procentowych, indeksy WIBOR z oczywistych przyczyn wykazują rozbieżności. Wynika to z tego, że każdy z nich odzwierciedla oczekiwania rynku dotyczące odmiennej perspektywy czasowej, krótszej lub dłuższej. W warunkach ustabilizowanych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami ulegną znacznemu zmniejszeniu. Dlatego warto mieć świadomość, że najważniejszą rolę w perspektywie długoterminowej odgrywa marża oferowana przez bank oraz dodatkowe opłaty (prowizje, obligatoryjne ubezpieczenia).

Dla jakich klientów banki stworzyły symulacje?

W tabeli rankingowej przedstawiamy propozycje banków dla rodziny z dzieckiem („2+1”) mieszkającej w Warszawie. Typowi klienci kupują mieszkanie o powierzchni 55 mkw na rynku wtórnym o wartości 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy dysponują łącznie kwotą 15 tys. zł miesięcznie. 29-letnia kobieta jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i otrzymuje wynagrodzenie w wysokości 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner jest w podobnej sytuacji zawodowej, ale jego dochody są nieco niższe – 7 tys. zł na miesiąc. Para aktualnie nie spłaca żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytowa klientów w BIK nie zawiera negatywnych adnotacji.

Zakładamy, że klienci są gotowi skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytowania. Dlatego też prezentowane przez banki symulacje uwzględniają sprzedaż wiązaną (cross-selling).

Najkorzystniejsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentowym wkładem własnym

Instytucje kredytowe otrzymały zadanie przygotowania symulacji z wykorzystaniem ujednoliconych wskaźników. Przyjęliśmy dane z dnia 9 stycznia. Wartości 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,85 proc., 3,94 proc. i 4,03 proc.

Przyjmujemy założenie, że wkład własny kredytobiorców stanowi standardowe 20 procent wartości nieruchomości. Kwota kredytu wynosi 592 tys. zł.

W gronie liderów rankingu znalazł się Santander Bank z ofertą dla lojalnego klienta, ING Bank Śląski oraz BOŚ. Wysokość raty przykładowego kredytu wciąż wyraźnie maleje w każdym z banków. W ciągu zaledwie miesiąca obciążenie finansowe kredytobiorcy zmniejszyło się o kilkadziesiąt złotych. W kilku instytucjach hipotetyczna rata przekroczyła już od dołu próg 3,7 tys. zł. Sześć miesięcy wcześniej klient musiał uwzględnić comiesięczny wydatek wyższy o niemal 500 zł.

Więcej informacji dotyczących produktów finansowych znajdziesz w naszym porównywaczu