Rosnące zapotrzebowanie, jednakże nadal nie dorównujące dostępności, przekłada się na wciąż powiększającą się paletę mieszkań w czołowych polskich aglomeracjach. To, czy popyt nadal będzie zwyżkował i umożliwi deweloperom zmagania się z nadwyżką podaży, będzie uzależnione od przyszłych redukcji stawek oprocentowania. Bez tańszych kredytów hipotecznych, firmy deweloperskie będą zmuszone do zniżek cen – takie konkluzje wyłaniają się z ostatniego opracowania JLL za IV kw. 2025 r.
W IV kwartale 2025 r. na siedmiu najistotniejszych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy zrealizowali sprzedaż w liczbie około 11,6 tys. lokali mieszkalnych – o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2024.
Cały miniony rok firmy deweloperskie działające w analizowanych miastach zamknęły z niemal 43 tys. sprzedanych nieruchomości, a pomijając w analizie Katowice (uwzględniane w statystykach JLL dopiero od trzech miesięcy) nieco ponad 41 tys. nieruchomości – o około 1,5 proc. podnosząc wynik odnotowany rok wcześniej.
Nowych mieszkań wciąż więcej od sprzedanych
W ujęciu kwartalnym dostępna oferta na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce powiększyła się o 5,5 proc., osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. mieszkań, w głównej mierze za sprawą Łodzi, gdzie w przeciągu ostatnich trzech miesięcy 2025 r. pojawiło się rekordowe 2,8 tys. nowych propozycji.
W całym 2025 r. na sześciu czołowych rynkach wprowadzono do sprzedaży łącznie 48,7 tys. nowych lokali mieszkalnych. Dodając do tego Katowice, gdzie ilość wprowadzonych do oferty mieszkań była w całym roku wyraźnie wyższa od sprzedaży, zanotowano 52 tys. nowych propozycji.
Jak dostrzegają specjaliści JLL, pomimo, że deweloperzy mogą być usatysfakcjonowani rosnącym w ostatnich miesiącach popytem na mieszkania, to niepokoić może liczba niesprzedanych lokali. Ilość mieszkań, na które nie znaleziono nabywców, wzrosła w ciągu kwartału do ponad 14 tys. (+46 proc. k/k). Największy wzrost niesprzedanych mieszkań odnotowano w Katowicach i Krakowie, gdzie w zestawieniu z analogicznym okresem 2024 r., ilość takich lokali wzrosła niemal trzykrotnie.
W tych miastach grozi nadpodaż mieszkań
Zaniepokojenie deweloperów może wywoływać przede wszystkim rozmiar tego wolumenu w odniesieniu do sprzedaży. Ilość niesprzedanych mieszkań była niższa od kwartalnej sprzedaży jedynie w Warszawie i Trójmieście. W przytoczonych Katowicach gotowych mieszkań, które pozostały w sprzedaży było blisko trzykrotnie więcej niż lokali sprzedanych. W Łodzi wskaźnik ten wyniósł 1,7.
Patrząc natomiast na cały 2025 r., w odniesieniu do liczby sprzedanych mieszkań, pula gotowych, niesprzedanych lokali to stanowiła 16 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Warszawie. Wskaźnik ten nie odbiegał więc znacząco od wieloletniej normy wynoszącej 15-20 proc. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi był on jednak znacznie wyższy i osiągnął 43-46 proc., a w Katowicach 75 proc.
– Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Uległa niewielkiej poprawie sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy zachowaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. W gorszej kondycji są deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. 7 kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – ok. 9 kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza niemal 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży całej dostępnej oferty – czytamy w raporcie JLL.
Nadpodaż zmusi do odważniejszych obniżek cen?
Co w takim razie z cenami mieszkań? W prognozach na 2026 r. eksperci JLL wskazywali na nieznaczne zwyżki cen, nieodbiegające poziomem od inflacji, czyli de facto brak realnego wzrostu cen mieszkań. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, w perspektywie kwartalnej w przypadku przeciętnych cen mieszkań sprzedanych, notowano stabilizację a w miastach, gdzie podaż przewyższała popyt spadki. Miało to miejsce we Wrocławiu, gdzie za mieszkania kupowane od deweloperów płacono średnio o 4,4 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. W Krakowie i Poznaniu obniżki wyniosły ok. 2,7 proc.
W perspektywie rocznej wzrost istotnie odbiegający od inflacji CPI zanotowano jedynie w Warszawie. Było to 7,7 proc. r/r. Na drugim końcu spektrum znalazł się Poznań, gdzie mieszkania potaniały przeciętnie o 3,6 proc.
– W nadchodzących kwartałach można oczekiwać dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Decydującym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – oczekiwane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w uporaniu się z nadpodażą na części rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – przewidują eksperci JLL.