Z okresowego, stałego oprocentowania pożyczek hipotecznych zaczęliśmy korzystać na większą skalę dopiero w roku 2021. Niebawem poziomy tych kredytów będą podlegać zmianie i dla części odbiorców będzie to oznaczać podwyżki, zaznacza Narodowy Bank Polski w najnowszym raporcie.
W zaprezentowanym w grudniu sprawozdaniu o stabilności systemu finansowego Narodowy Bank Polski poświęcił część analizy ryzyku wynikającemu z powiększenia się wysokości rat pożyczek hipotecznych. Problem nie jest obecnie tak dotkliwy jak jeszcze niedawno, gdy kredytobiorców „chroniono” regulaminowymi wakacjami kredytowymi. Stopy procentowe maleją, a ponadto w budżetach banków zaszła radykalna przemiana.
Stałooprocentowane hipoteki – od niszy do dominacji
Na rynku hipotek, w kwestii partycypacji w nowej sprzedaży, przeważają aktualnie kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. To, jak ekspresowo zyskały one znaczący udział, widać na wykresach opracowanych przez bank centralny. Do końca roku 2021 ich znaczenie było znikome. W połowie roku 2025 stanowiły już przeszło jedną trzecią (38 proc.) puli kredytów.
NBP
Na popularność stałoprocentowych hipotek w poprzednich latach nałożyło się kilka determinantów. Po pierwsze, do połowy roku 2021 nie musiały być one proponowane przez kredytodawców. Dopiero od tamtej pory (występującej tuż przed długą serią podwyżek stóp procentowych) zaczęły obowiązywać warunki nadzoru finansowego i ten rodzaj hipoteki był już dostępny w każdym bankowym wyborze.
Po drugie, podnoszące się stopy procentowe skłoniły nowych kredytobiorców do „zamrożenia” oprocentowania w obawie przed podniesieniem obciążenia ratą. Co ciekawe, preferencje konsumentów nie uległy drastycznej zmianie, gdy RPP zapoczątkowała cykl obniżek.
Po trzecie, część kredytobiorców korzystających ze zmiennego oprocentowania zadecydowała się w ostatnich latach na odmienienie formuły. NBP podkreśla, że „kredyty takie składały się na koniec I półrocza roku 2025 mniej więcej na 13 proc. puli złotówkowych pożyczek mieszkaniowych o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu”.
Po czwarte, jak uwypukla bank centralny, do „forsowania” stałoprocentowych kredytów pobudzają banki wymogi organu regulacyjnego. Wskaźnik Finansowania Długoterminowego (WFD) gwarantuje preferencyjną wagę dla pożyczek hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową. Banki od końca roku 2026 będą zobowiązane utrzymywać WFD na konkretnym przez KNF poziomie.
Stała stopa to odmienne ryzyko
W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem ryzyko stopy procentowej dotyczy progu, który może nastąpić po minięciu okresu zablokowania stawki. O ile hipoteki ze zmienną stopą nieustannie śledzą aktualną cenę pieniądza poprzez połączenie ze wskaźnikiem (obecnie WIBOR), o tyle stałoprocentowe produkty dają odmienne niespodzianki. Mogą nimi być gwałtowne podwyżki lub obniżki wysokości raty.
Narodowy Bank Polski zaznacza, że decydująca większość stałoprocentowych hipotek będzie się „resetować” w latach 2027-2030. „Przy założeniu utrzymania się aktualnych poziomów oprocentowania nowo udzielanych pożyczek byłoby ono niemal zawsze niższe lub zaledwie nieznacznie wyższe niż obecnie” – podkreśla bank centralny, opisując scenariusz nadchodzących zmian stawek pożyczek z ostatnich lat. Kalkulacje zmian, bazujące na punkcie odniesienia z sierpnia roku 2025, czyli sporo powyżej bieżących wartości, zaprezentowano na wykresie.
NBP
W roku 2026 kończyć się będzie okres stałego oprocentowania dla kredytobiorców przede wszystkim zaciągających zobowiązanie w roku 2021. To generacja klientów, która natknie się na powiększenia poziomów. Jak wspominaliśmy na łamach Bankier.pl, w połowie roku 2021 kredytobiorcy mieli możliwość zablokować sobie oprocentowanie na poziomie bliskim 3 procent. Aktualnie takie warunki są nieosiągalne, a przeciętne oprocentowanie nowych hipotek stałoprocentowych jest zbliżone do 6 procent.
„Wartość tych kredytów jest jednakże bardzo niewielka, a na możność ich obsługi pozytywny wpływ miał duży wzrost średnich pensji i spłata części ich kapitału od momentu udzielenia” – uspokaja Narodowy Bank Polski. Ryzyko kredytowe płynące z nagłej zmiany wysokości raty nie powinno zatem stanowić znaczącego problemu.
Warto przy okazji spostrzec, że skutkiem ubocznym zetknięcia się dwóch zjawisk, czyli rosnącej popularności stałoprocentowych hipotek w zasadzie w czasie wzrostu stóp procentowych, może okazać się bardziej płynne przejście pomiędzy okresami blokady oprocentowania niż wynikałoby to z harmonogramów (przeważnie 5-letnich). Kredytobiorcy z lat 2022-2024 mają obecnie coraz silniejszą motywację, by renegocjować lub refinansować umowy. A to łączy się z odnowieniem okresu obowiązywania stałej stopy.