Jak wynika z danych Fundacji Habitat for Humanity, ponad 25% społeczeństwa zmaga się z tzw. luką czynszową – ich dochody są niewystarczające, by móc wynająć bądź kupić lokal mieszkalny na warunkach rynkowych, ale przekraczają próg kwalifikujący do otrzymania dotacji mieszkaniowej od państwa. To właśnie na tej grupie zamierza skoncentrować się rząd – w projekcie budżetu na następny rok przeznaczono bezprecedensowe środki finansowe na wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego.
– Ogromne są potrzeby w zakresie mieszkalnictwa. Rząd koncentruje swoje działania przede wszystkim na osobach, które były zaniedbywane przez poprzednie rządy, a więc na tych, którzy wpadli w tzw. lukę czynszową, zbyt zamożnych, aby starać się o lokale komunalne, a zbyt ubogich, by wynająć lub nabyć nieruchomość na rynku komercyjnym. To naprawdę liczna grupa – szacuje się, że w takiej sytuacji znajduje się nawet 4 miliony rodzin, których nie stać na dom czy mieszkanie spełniające ich oczekiwania i potrzeby związane z zamieszkaniem – zaznacza w wywiadzie dla agencji Newseria Tomasz Lewandowski, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, podczas konferencji „Polityka mieszkaniowa – fundusze i technologie. Czego potrzebują samorządy, aby rozwijać budownictwo społeczne i komunalne?”, która miała miejsce w Sejmie 5 listopada.
Wciąż deficyt sięga nawet 2 mln mieszkań
Aktualnie w Polsce, zgodnie z różnymi wyliczeniami, brakuje od 0,5 mln do nawet 2 mln mieszkań. Raport Habitat for Humanity zatytułowany „Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025” pokazuje, że udział osób posiadających własne mieszkanie lub dom zmniejszył się z 65% do 60% w przeciągu trzech lat.
W tym samym okresie zwiększył się odsetek osób wynajmujących oraz mieszkających wspólnie z rodziną czy przyjaciółmi. Co piąty Polak żyje w lokalu, który nie zaspokaja jego podstawowych wymagań, a 1 na 10 osób jest zmuszona dzielić przestrzeń z osobami, z którymi nie chce mieszkać. Jedynie jedna trzecia obywateli Polski deklaruje brak jakichkolwiek problemów mieszkaniowych.
Jakie zamiary ma rząd?
W celu poprawy obecnej sytuacji rząd zapowiada większe dofinansowanie dla budownictwa społecznego.
– We wszystkich programach mieszkaniowych priorytetem jest rozwój budownictwa i wynajmu publicznego, w tym w formule wynajmu komunalnego. Dla osób o mniejszych dochodach, z grupy dotkniętej luką czynszową, instrumentem będzie budownictwo społeczne i, co istotne, budownictwo lokatorskie – wylicza Tomasz Lewandowski.
– Pamiętamy także o osobach, które chcą zaspokoić swoje potrzeby lokalowe, inwestując we własne mieszkanie. Uruchomimy program społecznego budownictwa własnościowego, realizowany przez SIM-y, TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe, czyli podmioty publiczne, przy wsparciu finansowym Banku Gospodarstwa Krajowego.
Projekt ustawy budżetowej na rok 2026 przewiduje bezprecedensowe nakłady na mieszkalnictwo w kwocie 8,7 mld zł, z czego 6,7 mld zł pochodzić będzie ze środków krajowych. To o 2 mld zł więcej niż w bieżącym roku i niemal dwukrotnie więcej niż łączne wydatki z lat 2020-2023. Z planowanych środków ponad 4 mld zł ma zostać przeznaczone na program bezzwrotnych dotacji na budownictwo socjalne i komunalne. Dofinansowanie to umożliwi powstawanie mieszkań komunalnych, społecznych mieszkań pod wynajem oraz domów studenckich.
W budżecie przewidziano między innymi zabezpieczenie środków na dopłaty do oprocentowania kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Z raportów BGK wynika, że łączna liczba lokali czynszowych wybudowanych przy udziale jego finansowania (kredyty na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane, SBC, budowlane) przekroczyła 110 tys., a poziom finansowania projektów w tym obszarze z roku na rok rośnie.
– W odniesieniu do budownictwa społecznego oferujemy preferencyjne kredyty długoterminowe, z okresem spłaty do 30 lat, pokrywające do 80% wartości inwestycji, na bardzo atrakcyjnych warunkach: WIBOR bez marży banku przez pierwsze pięć lat, stała stopa 2%. Na ten cel także przeznaczona jest znacząca kwota, ponieważ akcja kredytowa w przyszłym roku przekroczy 2 mld zł – informuje Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Kredytowych Programów Mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Dzięki wsparciu finansowemu powstają nowe mieszkania czynszowe, w tym w mniejszych miejscowościach, gdzie dotychczas brak mieszkań był szczególnie odczuwalny. Przykładem jest Kamienna Góra na Dolnym Śląsku, która wykorzystuje społeczne budownictwo jako sposób na przyciągnięcie i utrzymanie mieszkańców.
– Ostatnio skoncentrowaliśmy nasze inwestycje na budownictwie mieszkaniowym. Prowadzimy budowę blisko 200 mieszkań w ciągu trzech lat, mamy 30-letni TBS Kamienna Góra, który posiada ponad 1,5 tys. mieszkań w różnych lokalizacjach. Dostrzegamy, że w wyniku zmian w dochodach samorządów nastąpi wzmożona rywalizacja między nimi o mieszkańców, dlatego chcemy ich zachęcać do osiedlania się u nas już teraz – mówi Paweł Fryc, wiceburmistrz Kamiennej Góry.
Inwestycje w TBS-y i SIM-y są często jedyną możliwością na zatrzymanie młodych ludzi w danym regionie.
– Młody człowiek po ukończeniu studiów w dużym mieście musi wziąć kredyt na 600 tys. – 1 mln zł – o ile oczywiście go otrzyma, ponieważ aby uzyskać taki kredyt, musi mieć wysokie zarobki, które na początku kariery zawodowej zwykle nie są zbyt wysokie. W takim przypadku może on wybrać pracę zdalną w mniejszej miejscowości, takiej jak Kamienna Góra – podkreśla Paweł Fryc.
Jak podaje GUS, w pierwszej połowie 2025 roku w Polsce oddano do użytku 517 mieszkań komunalnych (o 40% mniej niż rok wcześniej) oraz 1,5 tys. społecznych mieszkań czynszowych (wzrost o 32%), co stanowi łącznie niecałe 3% wszystkich nowych lokali. Największy deficyt mieszkań odczuwalny jest w dużych miastach i ich strefach podmiejskich.
– Aby przyspieszyć proces budowy mieszkań w Polsce, należy zapewnić dostępność gruntów. Podejmowane są już kroki w tym kierunku poprzez zmiany w prawie. Po drugie, musi być zapewniony dostęp do środków finansowych – i to również się dzieje w odniesieniu do budownictwa społecznego. Po trzecie, uważam, że muszą zostać spełnione dwa dodatkowe warunki. Po pierwsze, budownictwo społeczne musi charakteryzować się odpowiednią jakością, aby Polacy byli nim zainteresowani. Po drugie, powinna istnieć ograniczona konkurencja między budownictwem społecznym a komercyjnym, co z pewnością przyczyni się do podniesienia jakości i stabilizacji rynku. W tym miejscu dochodzimy do kolejnej istotnej kwestii – niezbędna jest technologia, która umożliwi szybką budowę nowoczesnych, niedrogich w utrzymaniu i wysokiej jakości mieszkań. Technologia modułowa wydaje się być odpowiedzią na te potrzeby – ocenia Henryk Kwapisz, prezes Polskiego Stowarzyszenia Gipsu.
Budownictwo modułowe może stanowić jedno z rozwiązań problemów mieszkaniowych Polaków.
Poszczególne moduły są produkowane w zakładach produkcyjnych, w kontrolowanych warunkach, co gwarantuje wysoką jakość, trudną do osiągnięcia na placu budowy. Technologia ta pozwala na tworzenie nowoczesnych, wygodnych mieszkań o niskich kosztach eksploatacji. Jest ona zdecydowanie szybsza niż tradycyjne metody budowlane – czas realizacji inwestycji może ulec skróceniu nawet o połowę. Budynki modułowe stanowią atrakcyjną alternatywę przy tworzeniu mieszkań na wynajem o przystępnym czynszu, w ramach społecznych projektów mieszkaniowych.
– Budownictwo modułowe wydaje się najlepszym rozwiązaniem dla budownictwa komunalnego i społecznego, ponieważ z gmin zostaje zdjęty obowiązek ponoszenia wysokich kosztów związanych z wynagrodzeniami dla osób nadzorujących budowę. Inwestycja trwająca dwa lata wiąże się z koniecznością zatrudnienia odpowiedniej liczby inspektorów nadzoru, natomiast w przypadku budownictwa modułowego proces powstawania budynku ogranicza się do kilku miesięcy – zaznacza Henryk Kwapisz.
– Rynek, w tym również prywatny, pokazuje, że budownictwo tradycyjne na razie dominuje. Uważam jednak, że prefabrykacja jest ważna i cenna ze względu na wysoki poziom efektywności energetycznej budynków oraz krótki czas realizacji inwestycji, co przekłada się na niższe koszty. Jednak przekonanie inwestorów do tej technologii leży w gestii samych producentów – firm działających w tej branży – dodaje Tomasz Lewandowski.
